1月27日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。

天风证券总结称，本次新政重点包括：1）取消大面积段限购：在限购区域范围内购买120平方米以上住房不限购；名下已有的120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。2）支持租一买一和卖一买一：居民名下住房用作租赁住房完成备案/系统挂牌计划出售的，买房时核减名下住房套数。梳理此前广州限购政策调整路径：2010年限购开启，13年针对非户籍家庭限购年限从1年延长至3年，17年增加本地户籍单身限购要求、非户籍家庭限购年限延长至5年；20年多区人才限购宽松；23年9月放开部分区域限购、非户籍家庭限购由5年改为2年。调控基调自17年后逐步宽松，本次调整对已存在超10年的原有政策边界进行拓宽，针对大面积段有利于未来改善性需求释放。

其表示，此前判断基本面的政策钝化反应除受房价预期等因素影响外，或也与置换链条未有效打通有关。从广州各面积段成交看，根据中指数据，23年100 ㎡以下/100-140 ㎡ /140 ㎡以上商品住宅(除保障房)成交面积占比分别为39%/42%/18%，改善需求占比高；三个面积段成交面积分别同比-1%/+2%/+24%，改善需求增长快。我们认为通过区分面积段对不同需求类型进行分层调控以适应当地的市场发展趋势，符合市场归市场的新模式发展思路，看好本次政策调整对置换链路打通的刺激作用，或有望带动城市基本面边际企稳改善。

而随着北、上调整首付比例及普宅标准后，广州改善性住房限购取消，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放。

公司方面，天风证券表示，包括：

1）优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展；

2）优质物管企业：招商积余、保利物业，中海物业、万物云；

3）保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。

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